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電化製品などの販売価格は、原材料や部品を仕入れて、製品として組み立て、費用・利益をオンして決定されますが、住宅についても同じことが言えます。 例えば、建売住宅の供給会社は、土地（素地）を仕入れて、外構工事・造成工事を行い、建物を建て、費用・利益をオンして販売価格を決定します。 |
土地区画整理事業の保留地販売
土地区画整理事業は、地域の地権者が組合を作るなどして、道路・インフラ整備などを行う事業を言います。
事業には、狭い道路を拡幅したり、入り組んだ土地の形状を整形地に造成したり、かなりの費用が必要となりますが、その費用を保留地販売で賄おうとするものです。
権利関係の調整や造成工事にはかなりの期間を要し、中には当初の計画通りに進まない事業もあります。
予想以上に造成費がかかったり、期間が大幅に延びた事業などは、保留地販売価格が周辺相場と乖離し、高くなってしまうケースも見受けられます。
また、保留地は、粗造成の更地販売のケースが多く、丘陵地で【写真】のように道路面より高くなっている場合は、土地価格以外に、外構費用や場合によっては擁壁築造費用が必要となります。
ミニ開発
【右図】の場合、住宅供給会社は、Ａ～Ｇ号地と私道部分の全てを素地として仕入れますが、【私道部分】は、売ることができないので、その分安く仕入れているはずです。
そうして仕入れた素地を分割・造成後販売するわけですが、販売価格は素地仕入価格に造成費・利益などをオンして決定します。
また、【右図】のような小規模な開発の場合、売れ残りが出れば事業の採算が取れないため、各物件の販売価格には完売するための販売戦略が反映されています。
例えば、
①条件が良い物件はすぐに売れるので高目に、条件が悪い物件は早く売れるように安目にする。
②各物件ごとに土地の面積を変えて、総額で価格にばらつきが出ないようにする。
など
【右図】で言えば、Ｄ号地、Ｅ号地が条件の悪い物件と言えるでしょう。また売れ残っている物件は、他の物件の売却で利益を確保できているなら、価格交渉に応じてもらえるかもしれません。
